Portefeuillehouder

L. Grijsen

Rapportagedatum

6 oktober 2022

Het project betreft de doorontwikkeling van het concept De Nieuwe Keizer (DNK) en de daarbij behorende organisatie alsmede het gemeentelijke vastgoed. Dit omvat de Schouwburg, het voormalig Filmhuis, de Iris-kantoren en verhuur van het Kunstcircuit’ aan de Keizerstraat. Het projectdoel is te komen tot een toekomstbestendig multifunctioneel cultuur- en zakelijk ontmoetingscentrum. Eén locatie, centraal gelegen in de Kien, tussen station en de binnenstad; geschikt voor cultuur-, educatie, horeca en zakelijke functies. Deze ambitie is op 13 april 2021 gepresenteerd door de directeur a.i. van de Deventer Schouwburg (DS); Gabriel Oostvogel.   

Deze ontwikkeling, passend in de diverse pijlers van het gemeentelijk beleid, vergt diverse inspanningen. Inspanningen op het gebied van interne organisatie; verregaande samenwerking tussen culturele partners, onderwijs en bedrijfsleven, maar ook een forse verbouwing van de technisch sterk geïntegreerde gemeentelijke panden.
Het nieuwe concept; de bijpassende organisatie(vorm) en het aangepaste gebouw moeten voldoen aan de in de Cultuurvisie 2019 omschreven eisen op het gebied van de culturele programmering. Op deze manier blijft de bestaande subsidie ad. 1.8 miljoen per jaar gewaarborgd als inkomstenbron voor de sluitende exploitatie. Anderzijds moet er sprake zijn van een marktconforme huurprijs voor de huur van het te moderniseren en verduurzamen gebouw. Of en hoe het nieuwe concept en de nieuwe organisatie ‘De Nieuwe Keizer’ met een eenmalige extra onrendabele investering in het gebouw op termijn kan voldoen aan deze randvoorwaarden is de centrale vraag in de verkenningsfase.  
Een geactualiseerd en breed gedragen nieuw concept gericht op diverse doelgroepen is hiervoor de eerste stap. De eerste ambities hiertoe zijn door de voormalige directeur a.i. opgeleverd in Q2 2021. In de Verkenningsfase gaat de nieuwe directeur DS / kwartiermaker DNK de verdere uitwerking van het concept, bijbehorende organisatie en een geactualiseerde businesscase uitwerken; gevolgd door de geactualiseerde exploitatie en benodigde aanpassingen aan het gebouw.   

Begin september 2021 heeft het college het voorstel aan de raad aangeboden met als beslispunten:  
- De initiatieffase af te ronden op basis van het informatiedocument
- Het college opdracht te geven de verkenningsfase te starten voor scenario 4: transformatie naar functieverbreding  

Beeldvormende sessie: 6-10-2021
Oordeelsvormende sessie: 27-10-2021
Besluitvorming hamerraad: 17-11-2021

In de Voorjaarsnota 2021 is een de volgende reservering opgenomen:  
2022: €120.000
2023: €3.920.000
2024: €200.000
2025: €100.000

Dit is als volgt tot stand gekomen:  
Op basis van de inzichten in Q2 2021 vraagt realisatie van De Nieuwe Keizer een totale investering van €10,6 miljoen, waarvan €8 miljoen stichtingskosten en €2,6 miljoen inrichting en theatertechniek. Van de investering wordt €4.2 miljoen, in overeenstemming met het initiatiefplan voor De Nieuwe Keizer (april 2021), binnen de bestaande exploitatie van het pand gedekt. Met name door verlenging van de afschrijvingstermijn van het gebouw van 2036 naar 2046 en het verlagen van de rente op bestaande leningen van 4% naar 2,2%. De investering in inrichting en theatertechniek van €2,6 miljoen wordt gedekt binnen de exploitatie van De Nieuwe Keizer. Voor deze investeringen wordt de gemeente verzocht een lening te verstrekken. In de lijn van het collegebesluit van 26-2-2019 (en Raadstafel 10-4-2019) kan in gemeentelijke financiering met een geldlening van de €2,6 miljoen worden voorzien.

Het resterende deel van de investering in de stichtingskosten, namelijk €3,8 miljoen is ongedekt. Hiervoor is een reservering gevraagd bij de VJN 2021. Naast de stichtingskosten is eenmalig €360.000 gevraagd vanuit de algemene middelen voor de projectorganisatie. Daarnaast zijn aanloopkosten en aanloopverliezen op €400.000 geraamd (ook eenmalig uit de algemene middelen te dekken).   

Deze besluitvorming is afgerond op 17-11-2021
- voorbereidingskrediet van €120.000 beschikbaar te stellen voor 2022
- €3,920 miljoen euro te reserveren in 2023, €200.000 en €100.000 (2024-2025)

Het project verkeert in de Verkenningsfase; Binnen de Verkenningsfase onderscheiden we, in overeenstemming met de Evaluatie Leidraad Grote Projecten,  de Definitie en Ontwerpfase (VO en DO).   

Op dit moment zijn de visie, het concept (businesscase) en de geactualiseerde exploitatie afgerond. Het PvE voor het gebouw is in basis gereed en zal na besluitvorming in de VO fase verder worden uitgewerkt. De investeringsraming en de scenario’s voor verduurzaming inclusief raming zijn afgerond. De voorbereidingen voor de besluitvorming afronden Definitiefase DNK zijn in volle gang. 8-11-2022 wordt het B&W besluit verwacht, daarna gaan de stukken naar de Gemeenteraad. Dit is conform planning gemeld in Q2 2022.

Op koers

De algemene uitvoering van het project vindt plaats binnen de gestelde kwalitatieve kaders. Een kwalitatief goed doordacht en breed gedragen cultureel- en zakelijk concept is leidend. Hier worden geen concessies op gedaan. De scope van de transformatie bevat alle 4 de gebouwdelen zoals benoemd in de Initiatieffase.

Op koers

Met de benodigde bijsturing krediet in Q2 zijn de middelen voldoende om de definitiefase af te ronden. Bij een go op de volgende fase worden opnieuw middelen beschikbaar gesteld.  

Nee

Begroot definitiefase €120.000;
Restant start 2022 €105.275;
Realisatie 2022 €144.566;
Prognose uitgaven €75.400;
Benodigde bijsturing krediet Q2 €147.000;
Restant: €32.309.
Deze middelen zijn voldoende om de besluitvorming naar de volgende fase voor te bereiden. Voor de volgende fase zijn bedragen opgenomen in de begroting 2023.  

Prognose uitgaven €150.000;
Benodigde bijsturing budget definitiefase  €153.000,.

Ja

In raadsvoorstel 2022-513 van 8-11-2022 wordt een toelichting gegeven op het benodigde investeringsbedrag.

Ja

In raadsvoorstel 2022-513 van 8-11-2022 wordt een toelichting gegeven op het benodigde exploitatiebedrag.

Op koers

Voor het project is een uitgebreide risicoanalyse uitgevoerd, waarbij aan de hand van (kans x gevolg) de risico’s in kaart zijn gebracht. De risico’s zien toe op de volgende drie hoofdcategorieën:  

• Planvorming
• Exploitatie
• Bouw

De belangrijkste risico’s aan het einde van de definitiefase:  

• Het plan voldoen inhoudelijk aan de gestelde kaders, maar niet aan de financiële kaders; er is sprake van een substantieel hogere investeringsraming; bij een kostprijsdekkende huur op basis van een investering van 32.5 miljoen is een verhoging van de cultuursubsidie noodzakelijk
• Er resteert ook met ‘ambitieus realistische’ zakelijke verhuur en horeca inkomsten een exploitatietekort  
• Dit tekort blijft mogelijk verder oplopen als gevolg van teruglopend theaterbezoek (post corona tekent zich dat inmiddels af)
• Bouwkostenstijgingen –  de raming in deze fase is tot stand gekomen op een basis PvE en op basis van ramingen met kengetallen van Theateradvies, input van team Vastgoed en een toetsende rol van Building Leisure. Verdere verfijning vindt plaats in de volgende fase; dit kan wijzigingen met zich mee brengen. Daarnaast kan verdere vertraging invloed hebben op bouwkostenstijging.
• Bouw-, vastgoed- en energiemarkt blijven onvoorspelbaar
• Er blijft ruimte in het pand om nog breder te programmeren; nog meer gericht op de jongere doelgroep  
• Verdere vertraging en de noodzaak maatregelen te treffen om organisatie en gebouw Deventer Schouwburg draaiende te houden
• Terugbetaling Provinciale subsidie ‘Vitaliteit van Steden’ door vertraging definitieve besluitvorming co-financiering.

Ter beheersing van de risico’s en de gevolgen treft het projectteam de volgende maatregelen:

• Afronden definitiefase en een besluit voorleggen om niet direct op basis van gewijzigde kaders door te gaan, maar de uitkomsten van de definitiefase BWH te betrekken
• Verdergaande samenwerking DNK en BWH onder één dak nader onderzoeken; al vorens een beslissing wordt genomen de vo-fase voort te zetten voor DNK  
• Overleg met de Provincie Q3 inzake uitstel co-financiering en/of co-financiering vanuit andere middelen zoals de begrote miljoenen voor de Nieuwe Markt en/of Investeringsfonds Infrastructuur  

Ja

Start Realisatie fase Q4 2025 – oplevering Q4 2026. Na Definitiefase ‘onder één dak’: + 9 maanden.

Behoeft aandacht

De planning is in Q2 rapportage geactualiseerd, maar in Q3 zien we dat realisatie nog verder vertraagd. Met het toevoegen van Definitiefase ‘onder één dak’ loopt de realisatie en oplevering nog verder vertraging op. De VO fase start dan niet na einde besluitvorming definitie fase DNK, maar 9 maanden later.

Op koers

Bij de uitwerking van het concept DNK door de huidige directeur wordt extra ingezet op breed draagvlak binnen de eigen organisaties en binnen de key partners in de stad en in de Kien. Deze zijn gedefinieerd in een participatie & co-creatietraject betrokken stakeholders dat in de komende twee maanden wordt uitgevoerd. Hiervoor is onder aansturing van de directeur/kwartiermaker Yelow Concepts ingehuurd. Vanuit het programma Cultuur wordt gestuurd op samenwerking tussen de diverse culturele partijen. Vanuit de Kien wordt samenwerking tussen Kien partners en zakelijke partners gestimuleerd.

De beschikking “Vitaliteit van Steden” ad €1.6 miljoen voor fysieke projecten in de Kien’ is ontvangen. Subsidievoorwaarde is dat de €1.6 miljoen uiterlijk 31-12-2024 uitgegeven dient te worden. De eerder geraamde investeringen (€10.6 miljoen, waarvan €3.8 miljoen  onrendabele top en €760.000 projectkosten/aanloopverliezen) dienen als cofinanciering voor deze €1,6 miljoen. Overleg met de provincie is gestart om andere cofinanciering in te mogen zetten.